整理报告中可能出现的错误(二)
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地位置状况
包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。
2、土地权利状况
包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。
可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：
（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；
（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。
（3）、前后不致；
（4）、不该写的尽量不写。
3、建筑物和地上附着物状况
（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。
可能出现的错误：漏项、用语不准确。
二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）
1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）
包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。
2、区域因素
包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。
要求描述：
①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。
②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：
A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；
B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；
C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；
D、路网密度
③基本生活设施条件
衡量设施完善度从三个方面进行：
A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；
B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；
C、设施保证率。
④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；
A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；
a、环境质量综合指标；
b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价
c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。
B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件
C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。
⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。
⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。
⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。
⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。
⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。
以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。
3、个别因素
(1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。
【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】
可能出现错误：
（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。
