整理报告中可能出现的错误(三)
2、采用基准地价系数修正法评估土地价格步骤：
（1）、简介待估宗地所在城镇的基准地价成果
A、 介绍基准地价公布如文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省土地管理局验收合格的时间(认为是基准日)。
B、基准地价的范围、地类划分、土地级别、地价的内涵（年限、土地开发程度、基准地价包含内容）
a、年限：基准地价规定的土地使用年限，如各类用途均设定为法定最高年限。
b．土地开发程度：如无明确规定，需分析基准地价报告中的因素修正系数表中的开发程度，因素选择及在定级部分确定因素权重的部分内容，确定因素权重的部分内容，确定当地基准地价中设定的开发程度是宗地红线内外达到“五通一平”还是“三通一平”。如有明确规定，以当地规定为准。
c．基准地价包含内容：基准地价一般由出让会、市政配套资（土地开发费）、征地费（或拆迁安置费）等组成。在有些城市；将开发完成后的土地称为熟地；未开发的土地称为毛地（或生地），如为生地则基准地价中应不含土地开发费；有些城市基准地价是指现状开发条件下的地价，此时就应认真调查、分析待估宗地所在城市不同级别制定基准地价时的土地的开发程度。总之，要认真分析分析宗地所处城镇的基准地价内涵。
d、说明当地采用基准地价评估宗地地价的计算公式和步骤。
（2）、确定待估宗地所处区域土地级别及基准地价
根据待估宗地所在城镇的土地定级估价报告或有关批复，说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域基准地价（级别基准地价内涵）和对应的因素条件说明表、因素条件修正系数表。
（3）、编制待治宗地的各项因素条件说明表
选择因素内容应与持估宗地所在城镇的因素条件说明表中的因素一致，但因素说明要现实、客观，能定量的尽量定量，无法定量的因素一定要具体描述。如：道路通过度，用临道路级别（主干道、次干道或支路，并说明道路宽度等）；在因素说明中一定注意前后一致(个别因素描述。市场比较法中因素说明)。
（4）编制持信宗地各因素优劣程度及修正系数表
注：如宗地少，可将步骤3、4合并，变为编制待估宗地各影响因素条件说明、优劣程度及修正系数表。
A、确定年期、期日、容积事等因素的修正系数
a、K1年期修正：同市场比较法
b． K2期日修正：同市场比较法
c、K3；容积率修正：同市场比较法
（6）、计算待信宗地土地价格
宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×．．．．．．×（１＋K）
式中：K１——年期修正系数
K２——期日修正系数
K３——容积率修正系数
K一各影响因素修正幅度之和
采用上面公式求得的宗地地价是在基准地价设定开发开发程度条件下的土地价格。如果宗地地价定义中设定的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应作开发程度修正。
设定开发程度高于基准地价开发程度时，或者设定开发程度低于基准地价开发程度时：
待估宗地土地价格＝基准地价设定开发程度下的宗地地价一（基准地价设定开发程度开发资一估价设定开发程度开发费）
特殊情况的处理办法：
1、如待估宗地所在城镇有基准地价；但无修正体系，编制待估宗地各项影啊因素修正系数困难较大，解决办法有：
A、根据当地情况编制因素条件说明表，因素修正系数表；请当地土地局确认盖章
B、办法A难度较大时；尽量描述待估宗地的各项影响因素属所处级别或区域的平均水平，不进行修正，有些因素必须进行修正的说明理由及修正幅度
2、如待估宗地所在城镇有基准地价，但制定时间较早，配有的修正系数表存在问题，如选择其它两种方法评估；最好不采用基准地价系数修正法；如必须选择基准地价系数修正法评估；可征求地方土地局意见，修改修正系数表，让当地土地局盖章、确认：修正难度较大，可采用上述解决方法B。
基准地价系数修正法可能会出现的错误
A、漏项，缺少地价内涵介绍等。
B、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。
C、未列出待估宗地的因素条件说明、优劣程度判定表。
D、某项修正前后不一致。
E、计算公式前后不一致或计算错误。
三、地价的确定
1、地价确定的方法(要求说明对不同估价方法结果进行增值或减位调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的；要解释其方法选择的依据)
2、估价结果(应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、用大写表示的地价金额。如用外币表示地价，应注明外币与人民币的比价)
1、地价确定的方法
（1）说明采用不同方法估价结果
（2）待估宗地地价的最终确定
A、如两种方法求得地价相差幅度不大（一般幅度不超过 20%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
B、如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过20%），说明每种方法地价增值或减值的原因；采用一种结果、加权平均（但要说明每种方法结果权重的确定）作为待估宗地最终结果。
C、如想要地价低限，且两种方法求得地价结果有差异，尽量找出几条理由或依据说明地价低的评估方法合理，科学之处，地价高的评估方法不足的地方。最后采用地价低的评估方法测算结果作为待估宗地的最终结果。
2、估价结果
注：单位面积地价最好保留整数（或一位小数）；总地价保留2位小数（万元）或整数；
可能出错的地方：
A、最终地价结果确定理由不充分。
B，漏项（结果未大写、缺少货币种类等）。
