整理报告中可能出现的错误(三)
2、采用成本逼近法评估土地价格的步骤：
（1）土地取得费
土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地周围或宗地在被征用前土地利用类型及本次评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地，水田还是耕地或荒山等。
A．根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时并依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B．如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法买施条例(或办法)》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例(到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。)结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查勘、调查，确定土地取得费。
（2）有关税费
有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：①有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
2、确定土地开发费
土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。
（1）确定土地开发费方法
直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收××城市市政公用设施配套费》的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；②弄清大配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
（2）确定开发费时把握原则
A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。
B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20～60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3～6米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
3、确定投资利息
（1）利息率的选择
根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。
（2）投资利息的计算公式
根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息）。？
A、直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费际准。
投资利息＝（土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资）×开发周期×利息率
B、当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到实际开发费标准。
投资利息=(土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资)×开发周期×利息率十(土地开发费一市政基础设施配套费)×0.5×开发周期×利息率
4、确定投资利润
（1）投资利润率（或投资回报率）的确定方法
A、依据持信京地土地投资利润；利用公式：投资利润率=利润／总投资（土地取得费及有关税费十土地开发费）
B、调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可采用中国统计年鉴数据）。
（2）投资利润的计算公式
A、如采用年投资利润率：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费）×开发周期×年投资利润率
B、如采用投资利润率或投资回报率：投资利润=土地取得费及有关税费×投资回报率
5、确定土地增值收益（也称土地所有权收益）
