土地管理基础精讲班第17讲课件讲义
（五）土地市场的运行机制（熟悉）
城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。
1、市场机制
所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。
城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。
2、宏观调控机制
由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场的运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。
例题：城市土地市场机制的核心是()市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。
A．竞争机制
B．供需机制
C．价格机制
D．管理机制
答案：A
解析：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。
（六）我国土地市场的现状（了解）
1、中国土地市场体系有其自身的特点
相对于西方发达国家的土地市场，中国土地市场体系有其自身的特点，主要表现如下：
（1）中国土地市场是政府驱动型市场。西方发达国家的土地市场，是随着资本主义经济的萌芽和发展自发地形成和发展起来的。中国在社会主义改造完成后进入计划经济时代，土地以行政划拨方式配置，没有土地市场。随着中国经济由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨，土地流转已成为经济发展的必然要求。中国政府顺应经济发展的客观规律，适时地建立起符合中国经济体制改革要求的土地市场。1987年，中国政府决定在保持城市土地国有制的前提下，允许国有土地使用权通过协议、招标、拍卖等方式进行出让和转让。政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。同时，在土地市场建立初期，市场机制并不是自发地发挥作用，价格还不能完全通过市场的供给与需求自发地确定，这时的土地出让价格绝大多数是由政府来确定的。以后，随着土地市场的发展与完善，政府逐步放开了对土地价格的干预，提高了市场化的程度。
（2）目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。在中国土地市场体系中，目前城市土地市场占据主导地位，已经逐步走上比较规范的发展道路；而农村土地市场仍很不发达。近些年来，中国政府重点加强了城市土地市场的培育与管理，而农村土地市场仍处于探索和试验阶段。理论研究相对滞后，政策法规尚不规范统一，土地产权关系还不十分清晰等。所有这些问题，严重阻碍着农村土地市场的发育与完善。因此，目前农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。
（3）中国城市土地市场是垄断竞争型市场。根据《宪法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让、转让和出租等。在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家对一级土地市场的供给进行垄断。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场需求和土地利用计划、规划等来确定。土地使用权的转让市场即二级土地市场则完全放开，土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权。
（4）在企业改制中实行土地政策性入市。中国改革开放前国有企业所使用的土地全部为行政划拨土地；为建立社会主义市场经济体制，自20世纪90年代初开始对国有企业进行改革，实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产等不同形式的改革，对企业改革涉及的土地使用权，根据企业类型和性质实行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。除保留行政划拨等处置方式外，改制企业的土地使用权随企业改革而依国家政策进入市场。这种土地的供给、需求及土地资产价格受政策影响较大。
2、中国土地市场的现状
（1）国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；
（2）土地用途管制制度确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善；
（3）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成；
（4）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。
例题：中国土地市场体系有其自身的特点，具体有()。
A．中国土地市场是政府驱动型市场
B．目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位
C．中国城市土地市场是垄断竞争型市场
D．在企业改制中实行土地政策性入市
答案：ACD
解析：目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。
