历年房产估价师考试《房地产估价案例与分析》试题选编
4、 投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为 1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率 5.76% 。
555.01 × [(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81( 万元 )
5、 销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6 、开发利润 DHb评估师考试网
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为 15% ，本次评估取利润率 15% 。
555.0 1 × 15%=83.25 （万元）
7 、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77 （万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为 4846.27 万元，运用成本法测算的价格为 4742.77 万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围 50% ，成本法估价结果权重为 50% ，则估价对象房地产价值为：
4846.27 × 50%+4727.77 × 50%=4792.52 （万元）
则估价对象房地产价值为人民币 4792.52 万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
|
名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
|
总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000 元 / m2 |
|
可出租建筑面积 |
22000 m2 |
房屋耐用年限 |
50 年 |
|
设备用房建筑面积 |
2500 m2 |
房屋维修费率（年） |
房屋重置价格的 2% |
|
管理用房建筑面积 |
500 m2 |
月物业管理费 |
5 元 / m2 |
|
营业税及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45 年 |
|
接租金收入计的房产税率 |
12% |
年报酬率 |
5% |
|
平均正常空置率 |
10% |
管理费用率（含保险费、租赁费用） |
租金的 3% |
|
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） |
50 元 / m2 |
估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
2200 0 ×（ 50+5 ）× 12 ×（ 1-10% ） =13068000 （元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用 DHb评估师考试网
25000 × 2000 × 2%=1000000 （元）
2、 年管理费用 DHb评估师考试网
年管理费用 = 年有效毛收入×管理费用率 + 管理用房租金损失 DHb评估师考试网
=13068000 × 3%+500 × 50%=692040 （元）
3、 年营业税及附加 DHb评估师考试网
年营业税及附加 =13068000 × 5.55%=725274 （元）
4、 年运营费用小计 DHb评估师考试网
年运营费用 =1000000+692040+725274=2417314 （元）
（三） 年净收益 DHb评估师考试网
年净收益 = （一）项 - （二）项 =13068000-2417314=10650686 （元）
估价结果 DHb评估师考试网
估价结果 = （元）（取整）
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