2007房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案

2.解：

　　解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　(1)计算各年自有资金净现金流量

　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3)第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元

　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4)第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元

　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

　　5)第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

　　经营收入=(0.9975x+1000)万元

　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

　　(2)求基础租金

　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　(1)计算各年净现金流量

　　1)第1年年初投资=8100万元

　　2)第2年年初投资=5400万元

　　3)第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4)第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

　　(2)计算内部收益率

　　设i 1=13%，则有：

　解法二：图表法

　　一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x

　　二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：