2007房地产估价师考试《理论与方法》试卷及答案

13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有(　　)。

　　A.估价对象

　　B.估价时点

　　C.价值类型

　　D.估价方法

　　E.估价所需材料

　　14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。

　　A.基准日期

　　B.土地开发程度

　　C.基准地价修正体系

　　D.土地用途

　　E.基准地价公布日期

　　15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　　)。

　　A.说明估价报告的合法性、真实性

　　B.说明估价的独立、客观、公正性

　　C.规避估价风险

　　D.保护估价报告使用者

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)

　　1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。　　(　　)

　　2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。　　(　　)

　　3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　　)

　　4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。　　(　　)

　　5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。　　 (　　)

　　6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )

　　7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 (　　)

　　8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。　　(　　)

　　9、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清.丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。　　(　　)

　　10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。　　(　　)

　　11、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。　　( )

　　12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。　　(　　)

　　13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。　　(　　)

　　14、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。　　( )

　　15、某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。　　(　　)

　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

　　该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。