2007房地产估价师考试《案例与分析》试卷及答案

　　估价测算如下(节选)：

　　一、估算净收益

　　净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)

　　二、测算报酬率Y

　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

　　采用试算法推算报酬率。具体如下：

　　求取可比实例报酬率表

序号	项目	案例A	案例B	案例C	案例D
1	租金[元/（m2·月）]	150	80	82	85
2	剩余收益年限n/年	40	46	47	46
3	房地产售价V/（元/m2）	10000	6900	6500	6700
4	报酬率	9.994%	7.909%	8.092%	8.005%

　　注：上表计算结果无误。

　　报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整报酬率为8.5%。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值

　　四、装修改造费用总额

　　装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则

　　购买现厂房的税费总额=V×3%

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

　　估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50万元

　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
　参 考 答 案

　　一、问答题

　　(一)答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。

　　(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的时点不同，价值不同。

　　(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

　　(3)对估价对象的界定可能不同。

　　(二)答：

　　1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;租赁合同或租赁协议;法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息

　　2.应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或实施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。