2007房地产估价师考试《案例与分析》试卷及答案

　　(三)答：

　　1.

　　(1)市场租金和合同租金(或租约租金)差异的大小。

　　(2)承租方对估价对象已投入的成本大小。

　　(3)承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

　　2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。

　　二、单项选择题

　　(一)1.C;2.C;3.A;4.A;

　　(二)5.C;6.D;7.A;8.C;

　　(三)9.D;10.D。

　　三、指错题　　1.致委托方函中缺估价目的。

　　2.注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。

　　3.估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。

　　4.环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。

　　5.建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。

　　6.没有交代土地使用权人。

　　7.没有交代如何处理没有注销的他项权利。

　　8.他项权利设定日期错误。

　　9.估价目的描述不准确。

　　10.估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。

　　11.估价对象比准价格应该为比准价格。

　　12.市场法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。

　　13没有对比较因素进行详细分析说明。

　　14.可比实例的总楼层数没有交代。

　　15.楼层间差异没有进行因素差异调整。

　　16.可比实例的土地登记状况没有说明。

　　17.主朝向应在个别因素中调整。

　　18.以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。

　　19.市场法中市场状况分值取值缺乏依据。

　　20.收益法中的计算公式中的A应该为第一年的净收益。

　　21.租金水平确定依据不够。

　　22.没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。

　　23.租赁收益没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。

　　24.报酬率6%没有确定过程且取值不正确。

　　25.年增长率2.5%的确定缺乏依据。

　　26.租金增长率和净增长率混淆，g为净收益逐年递增的比例。

　　27.附件中缺估价对象内部状况照片。

　　28.附件中没有房屋所有权证书复印件。

四、改错题　　1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87%

　　净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35万元

　　2.测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除

　　报酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

　　3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年

　　装修改造后的办公楼价值=

　　或：

　　装修改造后的办公楼价值=

　　4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12%。

　　装修改造费用：1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95万元