07年法律硕士入学全国联考考试指南新增内容（专业课）

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　　一。 建筑物区分所有权的概念
　　建筑物的区分所有，是对传统的单一所有和共有关系的突破，是物权法顺应现代社会多层住宅发展的情况而产生的新型物权形态。所谓建筑物区分的所有权，是由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系而形成的成员权所组成的复合性的权利。具体包括以下内容：
　　1.建筑物区分所有人对专有及共有部分的所有权。专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其它部分，对共有部分享有的权利为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等）；建筑物的共有部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等）；以及仅为部分区分所有人所共有的部分。各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。共有部分的范围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规的规定。
　　2.建筑物区分所有人对共有部分的使用权。在共有部分中，某些必须为全体区分所有人使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大堂、大门等， 由全体区分所有人共同使用，不得将其确定为某一部分区分所有人所专门使用。但也有一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人所使用的阳台、与特定住户连接庭院等，则可以依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一或数个区分所有人享有排他的、独占性使用权。从共有物的性质来看，既然共有财产为共有人所有，那麽对共有物的使用必须经过大多数共有人的同意才能决定， 所以设定专有使用权应根据区分所有人的协议而予以确定。
　　在我国，土地属于国家集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。因此，建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物的区分所有人也只能基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。
　　3.建筑物区分所有人的成员权。各区分所有人可以依法成立自制性的团体性管理组织（如业主委员会），订立规约，管理日常事务，并协调、解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。各区分所有人一旦成立管理团体，那麽各个区分所有人应为团体成员，从而享有成员权。这些权利包括对重要管理事项的表决权、参与订立该则的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求就重要事项召开会议讨论的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承单团体协议、章程所规定得义务，接受管理者管理等。
　　二。建筑物区分所有权的特征
　　1.建筑物区分所有权具有集合性。建筑物区分所有权是由许多不同的权利组合而成的。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有人对专有部分的所有权就无法产生建筑物区分所有人对共同部分的共有权（其中有包括共同使用权与专有使用权）以及建筑物区分所有人的成员权；如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及成员权；权利人对专有部分的所有权的权力范围决定了其对共有部分的共有权及成员权的权利范围；在建筑物区分所有权人进行权利登记时，也只需要对其专有部分所有权进行登记。
　　2.建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权虽属多项权利的组合，是一个权利的集合体，但三种权利是紧密结合成为一个整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。
　　3.建筑物区分所有权具有权利主体身份的多样性与权利义务内容的复杂性。建筑物区分所有权人作为建筑物专有部分的所有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分，但这些权能又受到其他建筑物专有部分所有权的制约，即权利人须负担不能危害其他人的利益的义务。作为共有权人，建筑物区分所有权人之间要适用物权法上关于共有的规则。而作为建筑物区分所有权人组织的成员，区分所有权人有权依法共同决定于建筑物的管理有关的重要事项，同时也要遵守基于团体关系而产生的各项义务。
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